签约四十分钟，可以反悔吗？

【本案例系根据生效判决文书改编，供讨论学习之用】

 一、微信买房，便捷又省事

P先生在手机上看到一则售房信息，户型、位置和价格都符合自己的规划，如是就和房东Q取得联系并互相加了微信。

双方通过微信聊天，很快就达成了共识，并谈定价格为370万元。按照双方的约定，P先生通过微信向Q先生转账5万元作为定金，Q收到后给P先生开了“收据”，收据约定：如一方违约，守约方有权额外追究违约方总房价的一成款。

二、事后房东反悔，退还定金拒绝出售房屋。

P先生交完定金后，买到了中意的房子，沉浸在喜悦之中还不到一个小时，40分钟时房东又通过微信通知P先生，因有其他情况，他的房子不卖了，P先生的5万元定金立即退还。并且对P先生表示不好意思。房东也提到：交定金前后不到一个小时，双方都没有什么损失。

三、买房人起诉提出索赔

P先生当然不乐意，经过反复交涉仍不满意，于是向法院起诉，提出请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；二、判令房东Q向P先生支付违约金37万元。

在打官司过程中，房东Q提出：P先生索要37万元违约金过高，应当减少，对其主张，房东也没有提交什么证据；P先生主张37万元，除了收据的约定外，也无法就其实际损失进行举证。房东Q还提出自己在收取定金后不足一个小时就将定金退回给了，没有什么损失，也不影响P先生再去看其他房子的机会。

对这起案件，讨论学习中会有三个不同的观点。

第一种观点认为，卖房协议还未成立。双方仅仅是通过微信聊天方式谈定房屋事宜，还没有签订书面合同，并且不动产过户需要到不动产登记部门办理过户登记。

第二种观点认为：这是预约合同，一方交付了定金，收受定金一方反悔，应当按定金规则双倍返还。因此，房东应当再付5万元给P先生。

第三种观点认为：买卖合同已经成立，双方通过微信聊天的方式，一方发出要约，另一方接受要约构成承诺，P先生支付定金，房东收取定金并且开具收据，收据里还约定了违约方的违约责任。定金罚则和违约金规则，根据民法典588条的规定适用。

四、一审判决 房东败诉，赔偿P先生37万元。二审改判调低了赔偿金额，改判赔偿10万元。

法官认为：为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑所在地市发展的趋势，结合案涉合同的履行情况、违约方的过错，按照公平原则和诚实信用原则，依据有关法律规定，酌定支付违约金100000元。

启示：合同的签订和履行，有一个基本原则就是诚信原则，各方均应秉持诚实，恪守承诺。

在磋商和合同签订前，如果一方违反诚信原则，造成对方损害的，根据民法典第500条的规定，应当承担缔约过失赔偿责任，损害赔偿的范围，主要是信赖利益损失（因信赖能够缔约而合理支出的费用和成本、以及因信赖而放弃了其他缔约机会等）。信赖利益的赔偿原则就是让双方恢复到没有缔约前的状态。

在合同签订后履行过程中，主要是履行利益保护为主，也就是以维护合同得到履行时的状态。履行利益和信赖利益不同，其损失还包括可得利益等。信赖利益和履行利益，原则上不能同时适用。

本案中，P先生主张的履行利益，要求违约方按收据的约定承担违约责任。也就是按总房价370万元的一成（37万元）支付违约金。一审法院支付了P先生的诉讼请求，二审法院在认同一审认定事实的基础上，综合考量，酌定支付违约金10万元，主要还是公平原则和诚信原则的结合。房东先生因为不到一个小时的毁约，付出了巨大的代价。

司法实践中，经常会出现这样的情形，一方在签约后反悔，可能出于自身的客观原因，也可能是出于另外谋更高利益的情形，造成守约方的信赖利益损失，司法实践中也给予支持。

最高人民法院在标榜公司、某财政局股权转让纠纷【(2016)最高法民终802号】一案中，改判毁约方最终支付上千万元的赔偿给受让方，也是基于诚信原则和信赖利益原则。

法院认为：标榜公司关于某财政局赔偿交易费用损失及交易费、保证金相应利息损失的诉请，有事实和法律依据，予以支持。

法院认为，某财政局恶意阻止合同生效的过错明显，其行为明显违反诚实信用原则，过错明显。

其次，标榜公司存在客观合理的交易机会损失。所谓机会损失，是当事人获取特定利益或避免特定损害的可能性降低或者丧失。一般而言，在交易磋商阶段，合同是否能够订立以及合同订立所带来的交易机会能否最终实现均属未知，故此时交易机会尚不具有可能性。但如果双方已经达成合意并签订合同，在合同生效要件具备前，双方的相互信赖的程度已经达到更高程度，因信赖对方诚实守信的履行相关义务从而获取特定利益的机会也具有相当的可能性。就本案而言，涉案《股份转让合同书》订立后，标榜公司有合理理由信赖财政局恪守承诺，及时妥善的履行报批手续，从而使涉案合同的效力得到确定,进而通过合同的履行实际取得涉案股权，获取相关利益。因此，标榜公司获得涉案股权的可能性现实存在。但因财政局拒不将涉案合同报批，继而还将涉案股权另行高价出售，其不诚信行为直接导致标榜公司获得涉案股权的可能性完全丧失，导致标榜公司因此而获得相关利益的现实性完全丧失。综上，标榜公司因鞍山财政局的不诚信行为存在客观现实的交易机会损失。

财政局因其过错行为获得利益的情况下，如果不对标榜公司的交易机会损失予以赔偿，将导致双方利益严重失衡，不符合公平原则。承担适当赔偿责任，以使其为不诚信行为付出相应代价，有利于敦促各类民事主体善良行事，恪守诚实信用，也有利于维护诚实守信的市场交易秩序。

关于交易机会损失的数额认定问题。结合本案事实，对因合同未生效导致交易机会损失数额，应综合考虑以下因素予以确定：首先，财政局获益，系其不诚信行为所得。标榜公司丧失涉案股权交易机会的损失数额，可以以此作为参考。其次，标榜公司的交易成本支出情况。对标榜公司交易机会损失，酌定按财政局转售涉案股权价差的10%予以确定，以涉案股权转售价2.5元/股减去涉案股权转让合同价2元/股乘以22500万股再乘以10%计算，即1125万元。该损失应由财政局予以赔偿。