擅自转租情形下合同解除时间的认定

民事审判庭

审判长

三级高级法官

法学学士

本案争议焦点在于甲公司与仓储公司之间的租赁合同解除的原因、责任归属及解除时间的认定，其中合同解除时间的认定系本案的适用难点。

承租人未取得出租人同意，将租赁物转租给第三人的，称为擅自转租。擅自转租为租赁合同中法定解除事由之一，按照相关学理解释，法律赋予出租人该法定解除权的理由在于使出租人丧失了对租赁物使用收益人的选择权利，将租赁物置于更高的风险中[1]，且承租人的擅自转租破坏了出租人对承租人的信任，直接损害出租人对租赁物的所有权或处分权[2]。故双方当事人一旦存在擅自转租情形，当事人即可主张解除合同使合同关系归于消灭，无须征得对方当事人的同意。

正常转租关系中，承租人将租赁物转租给第三人的，应当经过出租人的同意，包括事前同意及事后追认。通常认为，出租人同意的意思表示既可以采取明示的方式，如口头或书面的形式明确表达同意转租的意见；亦可采取默示的方式，即主要通过特定性为来推知行为人内心意思。

另外，在《民法典》新增设了关于出租人同意转租意思表示推定的规定，即出租人知道或者应当知道承租人转租但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。该条款来源于2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称原《租赁合同司法解释》）第16条第1款规定，而表述上进一步明确了对出租人在知道或者应当知道承租人转租情况下超过六个月的“沉默”，应被视为出租人同意的意思表示。

承租人对此应当就该“出租人知道或者应当知道”的事实主张承担举证证明责任，提供相应证据如出租人通过收取租金、张贴通知、物业管理等方式证明其实际知悉转租事实。

具体到本案，甲公司主张仓储公司知道其转租超过六个月未持异议，时隔一年仓储公司突然自行拆除租赁物，故要求认定仓储公司系同意转租，但并未提供任何证据材料证明其主张，对此其应自行承担不利后果。

租赁合同作为继续性合同，相较于旨在一次性的给付或交换的一时性合同，其债务内容可以是持续地给付[3]，故合同当事人是以长期信赖关系作为合同建立的基础，如果当事人一方出现机会主义行为或道德风险，或者行为破坏了双方的信赖关系，将不可期待相对人继续履行合同。

故在因房屋通过拍卖等方式变更产权人致使出租人变更的情形下，除考虑上述谈及的擅自转租的认定因素外，判定擅自转租中原产权人的事后追认是否发生效力，基于租赁合同系继续性合同的性质，还应根据合同履行情况、合同租赁期限、产权人事后追认的时间节点、当事人的过错及恶意、当事人是否违反诚信原则等因素综合考察，防止承租人串通原产权人通过转租行为从中非法获利，以维护当今租赁市场的正常秩序与环境。

具体到本案，第一，虽然仓储公司在2018年9月5日才签收确认涉案厂房财产权的裁定书以实现财产权的转移，但是2018年4月仓储公司已竞拍涉案厂房成功，2018年8月9日法院已经出具确认财产权转移的裁定书，且双方就涉案厂房的处理一直在协商当中，故甲公司签订租赁合同时对于仓储公司已通过竞拍获得涉案厂房并成为新的出租人系明确知晓。

第二，虽然原产权人实业公司已经出具同意转租的情况说明，但甲公司与乙公司在2018年8月29日签订了为期三年的转租合同，而后续长时间的租赁合同出租人为仓储公司，甲公司对此亦为清楚。

第三，涉案租赁合同并未约定甲公司具有转租权，在此情况下，甲公司依然选择在衔接期间与乙公司签订长达三年的转租合同，且未经过新出租人的同意，损害了仓储公司选任租赁物使用收益对象的基本权利，此举并非善意行为，亦违背了诚实信用原则。

综上，甲公司将涉案厂房转租给乙公司的行为已经构成擅自转租，仓储公司以此为由要求解除合同，并无不妥。

在《民法典》颁布之前，实践中关于擅自转租下的转租合同效力颇具争议。现结合最新立法精神，即在《民法典》第597条规定了未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同、亦未吸收原《租赁合同司法解释》第16条第1款关于未经出租人同意的转租合同效力的规定的情况，可以明确看出未经出租人同意这一情形，已不能继续作为否认转租合同效力的理由。

故《民法典》施行后承租人擅自转租的，并不影响转租合同的效力。因租赁合同解除导致转租合同解除的，根据转租合同的约定处理转租合同解除的法律后果。

单方行使解除权分为约定解除权与法定解除权。约定解除权系守约方在合同约定解除条件成就时行使，同时约定不存在无效情形。法定解除权行使的事由则有不可抗力致使合同目的不能实现、履行届满前一方拒绝履行合同主要债务等类型。

其中，若以一方迟延履行为由直接行使合同解除权，将导致合同解除的任意性，造成不必要的损失和交易成本的增加[4]。故在这种情形下，当事人一方迟延履行主要债务，另一方行使解除权前应先向一方发出履行债务的催告。但一方迟延履行导致合同目的不能实现的，基于不能实现合同目的是合同法定解除的实质性条件，另一方可不经催告直接行使合同解除权。

具体到房屋租赁合同中，出租人可解除合同的情形还有承租人擅自转租、承租人不当使用房屋造成损害等，而承租人可解除合同的情形还有租赁物危及承租人的人身安全或者健康、一房多租无法取得租赁房屋、非因承租人原因致使租赁物无法使用等情形。合同守约方以上述就租赁合同具体规定的法定解除事由行使合同解除权的，可通过发送通知的形式，而无需经过催告。故本案中，仓储公司以甲公司擅自转租为由可直接通过通知的形式解除合同，亦可直接诉讼请求确认解除合同。

要注意的是，《民法典》较于1999年《合同法》增加了关于违约方通过诉讼解除合同的规定，即不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方当事人（违约方）不享有以通知方式解除合同的权利，但能依照《民法典》第580条第2款的规定申请法院或者仲裁机构终止合同。

最高院九民会议纪要亦作出关于违约方解除权的规定，即在违约方不存在恶意违约的情形，且继续履行合同将给违约方自身造成重大损害的，违约方请求法院解除合同的，法院可以判决解除合同。

具体审判实践中，守约方不行使合同解除权导致损失进一步扩大的案件屡见不鲜，一定程度上，此规定使合同当事人权益的救济得以用新的方式实现，并利于防止合同僵局的形成。

具有解除权的一方可以通知方式解除与以诉讼方式解除。通知解除情形下，以解除通知送达合同相对方的日期为合同解除日。另外，现行《民法典》第565条第一款增加了附期限解除合同的情形，扩大请求法院确认解除行为效力的主体为任何一方当事人。需明确的是，法院判决的作用仅仅是确认解除行为效力及相应法律后果，而不是代替当事人行使解除合同的权利。

在以往司法实践中，如果解除权人未通知对方，而直接起诉或申请仲裁主张解除，各地法院确定解除的时间有三种做法：起诉时、诉状副本送达时或裁判作出时。一般情况下，当事人直接起诉主张解除合同的，载明解除诉请的起诉状副本送达对方时，解除合同的意思表示已到达对方。如人民法院对该主张经审理予以确认，合同应溯及自起诉状副本送达对方时解除。对此《民法典》第565条第二款已进一步作出了明确规定。

综上所述，与以法国为代表的诉请解除和以日本为代表的自动解除不同[5]，结合《民法典》的立法精神，我国对合同解除时间的确定系采用通知到达的立法模式，通知要件的设置目的亦是为合同双方提供平等对话或内部挽救的空间。即以通知方式行使解除权的，合同自通知到达对方时解除；以提起诉讼或申请仲裁的方式行使解除权的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

具体到本案，仓储公司于2019年7月2日诉至法院，7月12日自行拆除了涉案厂房，而起诉状副本于2019年10月才送达甲公司处。故在仓储公司起诉至法院且法院将起诉状副本送至甲公司前，认定仓储公司拆除租赁物的行为是否已经发生解除合同的意思表示，该行为传达的信息又是否足够达到解除通知到达对方的程度，是本案需要厘清的关键之处。

对于解除通知的形式，法律并未作出限制性规定。解除合同的意思通知原则上属于不要式行为，当事人可以书面形式作出通知，也可以以口头方式作出通知。同时解除权人在行使解除权时不必事先征得对方当事人的同意，只需要向对方作出意思表示，且该意思表示到达对方，即可产生效力。[6]

但是，解除通知是特定人对特定人的告知，是合同关系相对性的体现，解除通知的送达方式也必须符合相对性的特性，除非对方下落不明，如果允许解除权人采取公告、声明、登报启事等形式发送解除合同通知，另一方当事人可能因为没有及时关注而对其造成不必要的损害。[7]

因此，解除合同的通知不管通过何种形式，送达应当是由一方当事人将其解除合同的意思表示直接或通过法院到达另一方当事人时才能发生效果。

行为人作出意思表示的方式有三种：明示、默示、沉默。一般情况下，未通过书面、口头等积极作为的方式而以行为作出的意思表示即为默示，虽然没有明确表达，但是可以通过行为人的行为来推定、认定出行为人意思表示的内容。

如在房屋租赁合同纠纷中，出租人仅作出停水停电行为而无其他表示的，不可直接推定出其解除合同的意思表示。或就本案情形所言，有部分实践观点认为，通过行为人自行拆除租赁物的行为以及所达到的合同无法履行之实际效果，足够推定其作出了解除合同的意思表示。

对此，笔者认为，本案中仓储公司经行拆除租赁物的行为仅系事实行为，即便仓储公司拆除系因拒绝履行合同，但是该行为前后均无明确意思表示，故该行为所传达的信息存在多种可能，并非明确发送给合同相对方甲公司特定的意思表示，故不能明确推定仓储公司意思表示的内容，且甲公司要获知厂房被拆之时，仓储公司拆除行为已经发生并结束，仓储公司拆除时并无任何送达通知给予对方，未给予对方就租赁事宜解决空间的余地，有悖解除通知制度设置时，希给予双方平等对话及解决纠纷的公平环境的立法本意。

综上，仓储公司仅仅自行拆除租赁物的行为不能直接认定为解除合同的意思表示，涉案合同的解除时间应以仓储公司的解除意思表示通知明确到达甲公司之时，因本案系仓储公司直接诉至法院要求解除合同，故合同解除时间应为仓储公司载明要求解除合同的诉状副本送达至甲公司之时。

还需指出的是，本案合同解除责任在于甲公司违约，故甲公司无权要求对方赔偿就合同解除项下其无法转租的租金损失。但是，仓储公司在起诉后解除行为效力并未被法院确认之前，即合同履行期间擅自拆除租赁物，系违法自助行为，严重违反了租赁合同中就租赁物的保护义务，且侵害了甲公司就涉案厂房的投入对应的合法权利，亦不符合社会主义核心价值观的理念导向，故不应得到法律的保护与认可，甲公司可就该侵权行为另行主张相应权益。