擅自轉租情形下合同解除時間的認定

民事審判庭

審判長

三級高級法官

法學學士

本案爭議焦點在於甲公司與倉儲公司之間的租賃合同解除的原因、責任歸屬及解除時間的認定，其中合同解除時間的認定系本案的適用難點。

承租人未取得出租人同意，將租賃物轉租給第三人的，稱為擅自轉租。擅自轉租為租賃合同中法定解除事由之一，按照相關學理解釋，法律賦予出租人該法定解除權的理由在於使出租人喪失了對租賃物使用收益人的選擇權利，將租賃物置於更高的風險中[1]，且承租人的擅自轉租破壞了出租人對承租人的信任，直接損害出租人對租賃物的所有權或處分權[2]。故雙方當事人一旦存在擅自轉租情形，當事人即可主張解除合同使合同關系歸於消滅，無須征得對方當事人的同意。

正常轉租關系中，承租人將租賃物轉租給第三人的，應當經過出租人的同意，包括事前同意及事後追認。通常認為，出租人同意的意思表示既可以采取明示的方式，如口頭或書面的形式明確表達同意轉租的意見；亦可采取默示的方式，即主要通過特定性為來推知行為人內心意思。

另外，在《民法典》新增設了關於出租人同意轉租意思表示推定的規定，即出租人知道或者應當知道承租人轉租但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。該條款來源於2009年《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》（以下簡稱原《租賃合同司法解釋》）第16條第1款規定，而表述上進一步明確了對出租人在知道或者應當知道承租人轉租情況下超過六個月的“沉默”，應被視為出租人同意的意思表示。

承租人對此應當就該“出租人知道或者應當知道”的事實主張承擔舉證證明責任，提供相應證據如出租人通過收取租金、張貼通知、物業管理等方式證明其實際知悉轉租事實。

具體到本案，甲公司主張倉儲公司知道其轉租超過六個月未持異議，時隔一年倉儲公司突然自行拆除租賃物，故要求認定倉儲公司系同意轉租，但並未提供任何證據材料證明其主張，對此其應自行承擔不利後果。

租賃合同作為繼續性合同，相較於旨在一次性的給付或交換的一時性合同，其債務內容可以是持續地給付[3]，故合同當事人是以長期信賴關系作為合同建立的基礎，如果當事人一方出現機會主義行為或道德風險，或者行為破壞了雙方的信賴關系，將不可期待相對人繼續履行合同。

故在因房屋通過拍賣等方式變更產權人致使出租人變更的情形下，除考慮上述談及的擅自轉租的認定因素外，判定擅自轉租中原產權人的事後追認是否發生效力，基於租賃合同系繼續性合同的性質，還應根據合同履行情況、合同租賃期限、產權人事後追認的時間節點、當事人的過錯及惡意、當事人是否違反誠信原則等因素綜合考察，防止承租人串通原產權人通過轉租行為從中非法獲利，以維護當今租賃市場的正常秩序與環境。

具體到本案，第一，雖然倉儲公司在2018年9月5日才簽收確認涉案廠房財產權的裁定書以實現財產權的轉移，但是2018年4月倉儲公司已競拍涉案廠房成功，2018年8月9日法院已經出具確認財產權轉移的裁定書，且雙方就涉案廠房的處理一直在協商當中，故甲公司簽訂租賃合同時對於倉儲公司已通過競拍獲得涉案廠房並成為新的出租人系明確知曉。

第二，雖然原產權人實業公司已經出具同意轉租的情況說明，但甲公司與乙公司在2018年8月29日簽訂了為期三年的轉租合同，而後續長時間的租賃合同出租人為倉儲公司，甲公司對此亦為清楚。

第三，涉案租賃合同並未約定甲公司具有轉租權，在此情況下，甲公司依然選擇在銜接期間與乙公司簽訂長達三年的轉租合同，且未經過新出租人的同意，損害了倉儲公司選任租賃物使用收益對象的基本權利，此舉並非善意行為，亦違背了誠實信用原則。

綜上，甲公司將涉案廠房轉租給乙公司的行為已經構成擅自轉租，倉儲公司以此為由要求解除合同，並無不妥。

在《民法典》頒布之前，實踐中關於擅自轉租下的轉租合同效力頗具爭議。現結合最新立法精神，即在《民法典》第597條規定了未取得出賣物處分權的買賣合同並非無效合同、亦未吸收原《租賃合同司法解釋》第16條第1款關於未經出租人同意的轉租合同效力的規定的情況，可以明確看出未經出租人同意這一情形，已不能繼續作為否認轉租合同效力的理由。

故《民法典》施行後承租人擅自轉租的，並不影響轉租合同的效力。因租賃合同解除導致轉租合同解除的，根據轉租合同的約定處理轉租合同解除的法律後果。

單方行使解除權分為約定解除權與法定解除權。約定解除權系守約方在合同約定解除條件成就時行使，同時約定不存在無效情形。法定解除權行使的事由則有不可抗力致使合同目的不能實現、履行屆滿前一方拒絕履行合同主要債務等類型。

其中，若以一方遲延履行為由直接行使合同解除權，將導致合同解除的任意性，造成不必要的損失和交易成本的增加[4]。故在這種情形下，當事人一方遲延履行主要債務，另一方行使解除權前應先向一方發出履行債務的催告。但一方遲延履行導致合同目的不能實現的，基於不能實現合同目的是合同法定解除的實質性條件，另一方可不經催告直接行使合同解除權。

具體到房屋租賃合同中，出租人可解除合同的情形還有承租人擅自轉租、承租人不當使用房屋造成損害等，而承租人可解除合同的情形還有租賃物危及承租人的人身安全或者健康、一房多租無法取得租賃房屋、非因承租人原因致使租賃物無法使用等情形。合同守約方以上述就租賃合同具體規定的法定解除事由行使合同解除權的，可通過發送通知的形式，而無需經過催告。故本案中，倉儲公司以甲公司擅自轉租為由可直接通過通知的形式解除合同，亦可直接訴訟請求確認解除合同。

要注意的是，《民法典》較於1999年《合同法》增加了關於違約方通過訴訟解除合同的規定，即不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的一方當事人（違約方）不享有以通知方式解除合同的權利，但能依照《民法典》第580條第2款的規定申請法院或者仲裁機構終止合同。

最高院九民會議紀要亦作出關於違約方解除權的規定，即在違約方不存在惡意違約的情形，且繼續履行合同將給違約方自身造成重大損害的，違約方請求法院解除合同的，法院可以判決解除合同。

具體審判實踐中，守約方不行使合同解除權導致損失進一步擴大的案件屢見不鮮，一定程度上，此規定使合同當事人權益的救濟得以用新的方式實現，並利於防止合同僵局的形成。

具有解除權的一方可以通知方式解除與以訴訟方式解除。通知解除情形下，以解除通知送達合同相對方的日期為合同解除日。另外，現行《民法典》第565條第一款增加了附期限解除合同的情形，擴大請求法院確認解除行為效力的主體為任何一方當事人。需明確的是，法院判決的作用僅僅是確認解除行為效力及相應法律後果，而不是代替當事人行使解除合同的權利。

在以往司法實踐中，如果解除權人未通知對方，而直接起訴或申請仲裁主張解除，各地法院確定解除的時間有三種做法：起訴時、訴狀副本送達時或裁判作出時。一般情況下，當事人直接起訴主張解除合同的，載明解除訴請的起訴狀副本送達對方時，解除合同的意思表示已到達對方。如人民法院對該主張經審理予以確認，合同應溯及自起訴狀副本送達對方時解除。對此《民法典》第565條第二款已進一步作出了明確規定。

綜上所述，與以法國為代表的訴請解除和以日本為代表的自動解除不同[5]，結合《民法典》的立法精神，我國對合同解除時間的確定系采用通知到達的立法模式，通知要件的設置目的亦是為合同雙方提供平等對話或內部挽救的空間。即以通知方式行使解除權的，合同自通知到達對方時解除；以提起訴訟或申請仲裁的方式行使解除權的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

具體到本案，倉儲公司於2019年7月2日訴至法院，7月12日自行拆除了涉案廠房，而起訴狀副本於2019年10月才送達甲公司處。故在倉儲公司起訴至法院且法院將起訴狀副本送至甲公司前，認定倉儲公司拆除租賃物的行為是否已經發生解除合同的意思表示，該行為傳達的信息又是否足夠達到解除通知到達對方的程度，是本案需要厘清的關鍵之處。

對於解除通知的形式，法律並未作出限制性規定。解除合同的意思通知原則上屬於不要式行為，當事人可以書面形式作出通知，也可以以口頭方式作出通知。同時解除權人在行使解除權時不必事先征得對方當事人的同意，只需要向對方作出意思表示，且該意思表示到達對方，即可產生效力。[6]

但是，解除通知是特定人對特定人的告知，是合同關系相對性的體現，解除通知的送達方式也必須符合相對性的特性，除非對方下落不明，如果允許解除權人采取公告、聲明、登報啟事等形式發送解除合同通知，另一方當事人可能因為沒有及時關注而對其造成不必要的損害。[7]

因此，解除合同的通知不管通過何種形式，送達應當是由一方當事人將其解除合同的意思表示直接或通過法院到達另一方當事人時才能發生效果。

行為人作出意思表示的方式有三種：明示、默示、沉默。一般情況下，未通過書面、口頭等積極作為的方式而以行為作出的意思表示即為默示，雖然沒有明確表達，但是可以通過行為人的行為來推定、認定出行為人意思表示的內容。

如在房屋租賃合同糾紛中，出租人僅作出停水停電行為而無其他表示的，不可直接推定出其解除合同的意思表示。或就本案情形所言，有部分實踐觀點認為，通過行為人自行拆除租賃物的行為以及所達到的合同無法履行之實際效果，足夠推定其作出了解除合同的意思表示。

對此，筆者認為，本案中倉儲公司經行拆除租賃物的行為僅系事實行為，即便倉儲公司拆除系因拒絕履行合同，但是該行為前後均無明確意思表示，故該行為所傳達的信息存在多種可能，並非明確發送給合同相對方甲公司特定的意思表示，故不能明確推定倉儲公司意思表示的內容，且甲公司要獲知廠房被拆之時，倉儲公司拆除行為已經發生並結束，倉儲公司拆除時並無任何送達通知給予對方，未給予對方就租賃事宜解決空間的餘地，有悖解除通知制度設置時，希給予雙方平等對話及解決糾紛的公平環境的立法本意。

綜上，倉儲公司僅僅自行拆除租賃物的行為不能直接認定為解除合同的意思表示，涉案合同的解除時間應以倉儲公司的解除意思表示通知明確到達甲公司之時，因本案系倉儲公司直接訴至法院要求解除合同，故合同解除時間應為倉儲公司載明要求解除合同的訴狀副本送達至甲公司之時。

還需指出的是，本案合同解除責任在於甲公司違約，故甲公司無權要求對方賠償就合同解除項下其無法轉租的租金損失。但是，倉儲公司在起訴後解除行為效力並未被法院確認之前，即合同履行期間擅自拆除租賃物，系違法自助行為，嚴重違反了租賃合同中就租賃物的保護義務，且侵害了甲公司就涉案廠房的投入對應的合法權利，亦不符合社會主義核心價值觀的理念導向，故不應得到法律的保護與認可，甲公司可就該侵權行為另行主張相應權益。