本文梳理了國家和上海市出臺的減租政策，並整理了部分上海市房屋租賃合同糾紛的裁判情況，希望可以幫你了解疫情背景下法院對房屋租賃合同的解除、變更與違約責任等問題的裁判尺度。
原文題目為《疫情視角：上海地區商業地產租賃合同的解除、變更與違約責任問題綜述》。
2022年3月以來，上海市新一輪本土疫情爆發，商業地產租賃市場再一次受到強烈沖擊。國家和上海市相關部門為此再次相繼出臺相關文件，對符合條件的承租人（下稱“承租人”）進行減租，以期減少部分承租人的經營壓力。
但是，我們仍可以預見房屋租賃合同違約糾紛將接踵而至。因收入減少、資金斷流，商業地產承租人遲延給付租金屢見不鮮，這一情形往往會直接觸發房屋租賃合同的解除條款，商業地產的業主（下稱“出租人”）可以依此向承租人主張沒收保證金、給付違約金等違約責任。事實上，在第一輪新冠肺炎疫情爆發時期，涉及房屋租賃的上述法律問題就已經成為關注的焦點，彼時國家、地方政府和法院也出臺了相應政策、問答以應對非常時期的法律糾紛。現在距離初次疫情爆發已有兩年時間，許多房屋租賃糾紛案件也已“開花結果”，這些案件對當前形勢下發生的糾紛有極大的借鑒意義。本文將對疫情發生以來國家和上海市出臺的減租政策進行整體梳理，並以上海市房屋租賃合同糾紛的裁判結果為樣本，以期使大家進一步了解疫情背景下法院對房屋租賃合同的解除、變更與違約責任等問題的裁判尺度。出租人和承租人在簽訂的房屋租賃合同中通常都會約定解除權條款，其中“承租人未支付到期租金、物業管理費或其他費用等超過一定期限”是最常見的解約情形。因此，在承租人拖欠租金超過一定期限、雙方無法就此達成進一步協商意見的情況下，出租人可能會發出解除合同的通知並要求承租人承擔違約責任。即便在雙方未約定解除權條款的情況下，守約方也可依據《民法典》第七百二十二條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”主張法定解除權。而承租人則常常以疫情為由進行抗辯，主張出租人無權解除合同、要求減免租金、免除違約責任等。為應對2022年新一輪的新冠肺炎疫情帶來的沖擊，尤其為幫助經營困難的中小微企業渡過難關，國家及地方都相繼出臺政策對房屋租賃中的有關問題進行指導。本文選取了國家層面及上海市的相關政策文件進行匯總如下【1】：上述政策性文件的聚焦點均在於減免企業疫情期間經營性用房的租金。總結而言，有以下特點：
- 房產範圍：中央企業、國有企業、行政事業單位等所屬的出租用於生產經營的房屋以及部分國企經營的使用權房；
- 適用對象：承租上述房產從事生產經營活動的非國有企業及個體工商戶（部分文件有企業規模及從事行業的限制）；
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減免口徑：2022年租金視不同情形減免3個月或6個月。
此外，對於非國有房屋，上述政策體現出了“鼓勵減免租金”的態度，並承諾為減免租金的出租人提供相關稅收優惠。換言之，非國有房屋的出租人不會被要求強制減免租金。同時，對於國有房屋的租金優惠，也應惠及“最終承租人”，在多次轉租、分租的鏈條中，通常只有實際經營的承租人能享受到減免租金的政策。新冠肺炎疫情以來，最高法院發布了三期關於涉疫情民事案件的指導意見，上海市高院也陸續發布了五期疫情案件法律適用問題的系列解答，其中關於房屋租賃的內容匯總如下：上述文件中，人民法院著重論述了涉疫情房屋租賃糾紛中的兩個核心要點：
對於因疫情拖欠租金的情況，最高院並不鼓勵出租人解除合同：“承租房屋用於經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。”①如受疫情影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予支持；②如疫情並未影響承租人實際占有使用房屋，僅基於疫情期間客流減少等原因造成承租人營業收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務；③如對承租人營收產生重大減損的，可依據公平原則酌情調整租金。但是，在審判實踐中，人民法院並未刻板地遵循“不支持解除合同”“減免房屋租金”的政策，而是具體問題具體分析，視個案情況進行裁判。本文整理了上海市各法院對疫情下房屋租賃合同糾紛的典型判決如下：從已審結的案件中可以看出，人民法院大多都支持了當事人解除合同的請求，只有少數法院駁回了原告的訴請。對於合同是否可以解除，審判者通常會考量以下因素：
① 租房類型：最高院關於疫情問題的指南適用於經營性房租，不包括廣告陣地等非經營性、臨時性的租賃。② 免租情況：若出租人已經給予承租人租金上的優惠，承租人仍然拖欠租金，則出租人的解除合同請求通常會得到支持。③ 行業影響：部分線下行業受疫情沖擊巨大，承租人完全無法開展經營活動，此種情形下法院會對解除合同會更為慎重。④ 欠租時間：承租人拖欠的租金如與疫情爆發的時間點相吻合，則其抗辯更容易得到支持，反之如拖欠租金時間與疫情不重合或重合較少，則法院更傾向於支持出租人的解除合同請求。從結果來看，並非所有因疫情減免租金的請求都會得到人民法院的支持，且在人民法院判決減免租金的案件中，減免幅度也各不相同。
① 國有用房的租賃因為有政策支持，一般會判決減免兩個月的租金；② 非國有用房租賃中，法院會結合疫情對經營的影響，承租人複工的情況及主動性、承租人自身的過錯等因素判定減免租金的金額，但通常不多於兩個月。承租人遲延給付租金的行為屬於對合同義務的違反，出租人可以請求承租人承擔違約責任。在房屋租賃合同糾紛中，除欠繳的租金、物業管理費等費用外，出租人主張的違約損害賠償項目通常還包括以下幾項：因解除合同而產生的違約金、因逾期付款而產生的滯納金、保證金、免租期及裝修期內減免的租金、空置期內出租人本應收到的租金。我們對法院就該等項目的裁判尺度梳理如下：房屋租賃合同通常會約定在承租人違約導致出租人解除合同的情形下，出租人可以要求承租人給付相當於2-3個月租金及物業管理費數額的違約金，少部分合同約定的違約金金額為4-6個月租金及物業管理費。房屋租賃合同約定的保證金數額常常也是2-3個月的租金及物業管理費，但是對於保證金的用途，有兩種不同的表述：1.在承租人違約時，出租人有權自行用保證金充抵租金、物業管理費和水、電、電話費等欠款及違約金；2.在承租人違約時，出租人有權全額沒收保證金。對於當事人的違約金和保證金的主張，法院主要有如下不同觀點：對此，人民法院的觀點是：1.因承租人發生根本違約行為，出租人可以依照合同約定不返還保證金，並依照合同約定收取違約金（例如（2022）滬02民終103號）；2.被告主張違約金數額過高予以調整，法院綜合考慮空置期等因素，認為可以不作調整（例如（2021）滬0115民初9173號、（2021）滬02民終10145號）。
①法院認為因當事人雙方簽署的租賃合同中已經約定“以保證金沖抵違約金”，故判決出租人以沒收保證金的形式收取違約金，不再另行給付違約金（例如（2021）滬0118民初9426號）；②另有法院認為違約金和保證金實質上均系要求承租人承擔違約責任，將兩者視為一體，綜合考慮疫情期間對於被告經營的影響及合同實際履行期間等因素，判決在沒收保證金的基礎上調低違約金，或者判決支付違約金並返還部分保證金，使得賠償與損害相匹配（例如（2021）滬0115民初75108號、（2020）滬0106民初57349號）。在房屋租賃合同中通常會約定，如承租人發生逾期支付租金、物業管理費等費用的行為，承租人須支付以一定比例計算的滯納金。此種滯納金的概念與逾期繳納稅款的滯納金不同，本質上是一種“逾期違約金”。實踐中，租賃合同約定的滯納金從日萬分之一到日千分之五不等，人民法院往往會酌情調整：
綜合來看，經過人民法院調整過後的滯納金比例大約在日萬分之二至日萬分之五之間，以日萬分之三居多，一般不會超過四倍LPR。因此，約定過高的滯納金比例在司法實踐中通常不會得到支持。房屋租賃合同中，出租人通常會給予承租人一定期間的裝修期及免租期的優惠待遇，承租人於該等期間內通常無需支付相應的房屋租金（物業管理費、水電費等費用除外）。並且租賃合同中通常也會約定在承租人違約導致合同解除時，其應向出租人支付其已享有的前述免租優惠的款項。在產生糾紛時，爭議往往聚焦於免租期租金的性質。出租人通常會認為在合同解除的情況下，免租期租金屬於承租人應正常給付的租金，而承租人則會認為該金額屬於違約金的範疇，應從約定的違約金、保證金中抵扣，同時會主張該損失應全額或部分由出租人承擔。在司法實踐中，我們注意到人民法院對裝修期、免租期的認定及支持態度如下：
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依據租賃合同約定，租賃合同解除後承租人無權享有免租期優惠，需向出租人支付免租期租金，且該金額並不從違約金中抵扣（例如（2021）滬0101民初18201號、（2021）滬02民終9332號）；考慮到疫情對承租人使用租賃房屋造成一定影響，酌情減免需要支付的免租期租金（例如（2021）滬0115民初75108號）；
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免租期是在租賃合同充分履行的情況下出租人給予承租人的優惠，承租人違反租賃合同後免租期數額的計算應當以實際履行情況而定，具體計算方法為：應支付的免租期租金=月租金×免租月份×未履行期限/總期限（例如（2021）滬01民終10058號、（2020）滬0118民初11072號）。
在因承租人違約導租賃合同被解除的情形下，自合同解除之日起到租賃房屋再次出租之日止，出租人會面臨一段無租金收入的空置期，因此在房屋租賃合同糾紛中，出租人通常會就該空置期內的租金損失要求承租人予以賠償。從司法實踐的情況來看，人民法院是否支持空置期損失與其他項目的支持情況（尤其是違約金）有很大關聯，包括典型案例如下：綜合而言，我們理解人民法院對空置期內出租人本應收到的租金損失有如下考量和觀點：
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認為空置期損失實質上是承租人違約造成的損失，綜合考量當事人的過錯程度、合同履行情況、房屋尚未交付以及被告未有裝修等因素的情況下，承租人承擔保證金、違約金的責任足以彌補出租人的空置期損失（例如（2020）滬0118民初11072號、（2021）滬0105民初7439號）；
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認為多種違約責任對承租人而言顯然畸重，在不支持保證金、違約金請求的情況下，酌情支持一定數額的空置期損失（例如（2021）滬0118民初9426號）；
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認為若出租人任由房屋空置，由此造成損失擴大，擴大部分空置損失由出租人自行承擔（例如（2021）滬0115民初10935號）。
以上是我們對截止目前的相關政策及司法實踐案例的梳理總結，目前正值新一輪新冠肺炎疫情爆發的階段，希望本文能對在房屋租賃合同履行過程中可能出現的雙方之間的糾紛及其相關商業決策有所助益，歡迎各位與我們就相關問題進行進一步溝通和探討。[1] 2020-2021年期間國家及上海市也曾就減免租金事宜出臺過系列文件，鑒於該等文件已不適用於目前的疫情形勢，本文不再討論。[2] 本文相關案例涉及公司及自然人名稱的均模糊處理，下同。2.本篇文章的所有內容僅供參考與交流，不代表金杜律師事務所的法律意見以及對法律的解讀。熊健律師曾代表國際性投資銀行、大型跨國公司、境內知名企業順利完成了多個外商投資並購項目、房地產投資項目及外商直接投資項目，還曾參與過養老地產項目、土地一級開發等方面的相關法律業務。
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