本文梳理了国家和上海市出台的减租政策，并整理了部分上海市房屋租赁合同纠纷的裁判情况，希望可以帮你了解疫情背景下法院对房屋租赁合同的解除、变更与违约责任等问题的裁判尺度。原文题目为《疫情视角：上海地区商业地产租赁合同的解除、变更与违约责任问题综述》。
2022年3月以来，上海市新一轮本土疫情爆发，商业地产租赁市场再一次受到强烈冲击。国家和上海市相关部门为此再次相继出台相关文件，对符合条件的承租人（下称“承租人”）进行减租，以期减少部分承租人的经营压力。
但是，我们仍可以预见房屋租赁合同违约纠纷将接踵而至。因收入减少、资金断流，商业地产承租人迟延给付租金屡见不鲜，这一情形往往会直接触发房屋租赁合同的解除条款，商业地产的业主（下称“出租人”）可以依此向承租人主张没收保证金、给付违约金等违约责任。事实上，在第一轮新冠肺炎疫情爆发时期，涉及房屋租赁的上述法律问题就已经成为关注的焦点，彼时国家、地方政府和法院也出台了相应政策、问答以应对非常时期的法律纠纷。现在距离初次疫情爆发已有两年时间，许多房屋租赁纠纷案件也已“开花结果”，这些案件对当前形势下发生的纠纷有极大的借鉴意义。本文将对疫情发生以来国家和上海市出台的减租政策进行整体梳理，并以上海市房屋租赁合同纠纷的裁判结果为样本，以期使大家进一步了解疫情背景下法院对房屋租赁合同的解除、变更与违约责任等问题的裁判尺度。出租人和承租人在签订的房屋租赁合同中通常都会约定解除权条款，其中“承租人未支付到期租金、物业管理费或其他费用等超过一定期限”是最常见的解约情形。因此，在承租人拖欠租金超过一定期限、双方无法就此达成进一步协商意见的情况下，出租人可能会发出解除合同的通知并要求承租人承担违约责任。即便在双方未约定解除权条款的情况下，守约方也可依据《民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”主张法定解除权。而承租人则常常以疫情为由进行抗辩，主张出租人无权解除合同、要求减免租金、免除违约责任等。为应对2022年新一轮的新冠肺炎疫情带来的冲击，尤其为帮助经营困难的中小微企业渡过难关，国家及地方都相继出台政策对房屋租赁中的有关问题进行指导。本文选取了国家层面及上海市的相关政策文件进行汇总如下【1】：上述政策性文件的聚焦点均在于减免企业疫情期间经营性用房的租金。总结而言，有以下特点：
- 房产范围：中央企业、国有企业、行政事业单位等所属的出租用于生产经营的房屋以及部分国企经营的使用权房；
- 适用对象：承租上述房产从事生产经营活动的非国有企业及个体工商户（部分文件有企业规模及从事行业的限制）；
- 减免口径：2022年租金视不同情形减免3个月或6个月。
此外，对于非国有房屋，上述政策体现出了“鼓励减免租金”的态度，并承诺为减免租金的出租人提供相关税收优惠。换言之，非国有房屋的出租人不会被要求强制减免租金。同时，对于国有房屋的租金优惠，也应惠及“最终承租人”，在多次转租、分租的链条中，通常只有实际经营的承租人能享受到减免租金的政策。新冠肺炎疫情以来，最高法院发布了三期关于涉疫情民事案件的指导意见，上海市高院也陆续发布了五期疫情案件法律适用问题的系列解答，其中关于房屋租赁的内容汇总如下：上述文件中，人民法院着重论述了涉疫情房屋租赁纠纷中的两个核心要点：
对于因疫情拖欠租金的情况，最高院并不鼓励出租人解除合同：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”①如受疫情影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持；②如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；③如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。但是，在审判实践中，人民法院并未刻板地遵循“不支持解除合同”“减免房屋租金”的政策，而是具体问题具体分析，视个案情况进行裁判。本文整理了上海市各法院对疫情下房屋租赁合同纠纷的典型判决如下：从已审结的案件中可以看出，人民法院大多都支持了当事人解除合同的请求，只有少数法院驳回了原告的诉请。对于合同是否可以解除，审判者通常会考量以下因素：
① 租房类型：最高院关于疫情问题的指南适用于经营性房租，不包括广告阵地等非经营性、临时性的租赁。② 免租情况：若出租人已经给予承租人租金上的优惠，承租人仍然拖欠租金，则出租人的解除合同请求通常会得到支持。③ 行业影响：部分线下行业受疫情冲击巨大，承租人完全无法开展经营活动，此种情形下法院会对解除合同会更为慎重。④ 欠租时间：承租人拖欠的租金如与疫情爆发的时间点相吻合，则其抗辩更容易得到支持，反之如拖欠租金时间与疫情不重合或重合较少，则法院更倾向于支持出租人的解除合同请求。从结果来看，并非所有因疫情减免租金的请求都会得到人民法院的支持，且在人民法院判决减免租金的案件中，减免幅度也各不相同。
① 国有用房的租赁因为有政策支持，一般会判决减免两个月的租金；② 非国有用房租赁中，法院会结合疫情对经营的影响，承租人复工的情况及主动性、承租人自身的过错等因素判定减免租金的金额，但通常不多于两个月。承租人迟延给付租金的行为属于对合同义务的违反，出租人可以请求承租人承担违约责任。在房屋租赁合同纠纷中，除欠缴的租金、物业管理费等费用外，出租人主张的违约损害赔偿项目通常还包括以下几项：因解除合同而产生的违约金、因逾期付款而产生的滞纳金、保证金、免租期及装修期内减免的租金、空置期内出租人本应收到的租金。我们对法院就该等项目的裁判尺度梳理如下：房屋租赁合同通常会约定在承租人违约导致出租人解除合同的情形下，出租人可以要求承租人给付相当于2-3个月租金及物业管理费数额的违约金，少部分合同约定的违约金金额为4-6个月租金及物业管理费。房屋租赁合同约定的保证金数额常常也是2-3个月的租金及物业管理费，但是对于保证金的用途，有两种不同的表述：1.在承租人违约时，出租人有权自行用保证金充抵租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金；2.在承租人违约时，出租人有权全额没收保证金。对于当事人的违约金和保证金的主张，法院主要有如下不同观点：对此，人民法院的观点是：1.因承租人发生根本违约行为，出租人可以依照合同约定不返还保证金，并依照合同约定收取违约金（例如（2022）沪02民终103号）；2.被告主张违约金数额过高予以调整，法院综合考虑空置期等因素，认为可以不作调整（例如（2021）沪0115民初9173号、（2021）沪02民终10145号）。
①法院认为因当事人双方签署的租赁合同中已经约定“以保证金冲抵违约金”，故判决出租人以没收保证金的形式收取违约金，不再另行给付违约金（例如（2021）沪0118民初9426号）；②另有法院认为违约金和保证金实质上均系要求承租人承担违约责任，将两者视为一体，综合考虑疫情期间对于被告经营的影响及合同实际履行期间等因素，判决在没收保证金的基础上调低违约金，或者判决支付违约金并返还部分保证金，使得赔偿与损害相匹配（例如（2021）沪0115民初75108号、（2020）沪0106民初57349号）。在房屋租赁合同中通常会约定，如承租人发生逾期支付租金、物业管理费等费用的行为，承租人须支付以一定比例计算的滞纳金。此种滞纳金的概念与逾期缴纳税款的滞纳金不同，本质上是一种“逾期违约金”。实践中，租赁合同约定的滞纳金从日万分之一到日千分之五不等，人民法院往往会酌情调整：
综合来看，经过人民法院调整过后的滞纳金比例大约在日万分之二至日万分之五之间，以日万分之三居多，一般不会超过四倍LPR。因此，约定过高的滞纳金比例在司法实践中通常不会得到支持。房屋租赁合同中，出租人通常会给予承租人一定期间的装修期及免租期的优惠待遇，承租人于该等期间内通常无需支付相应的房屋租金（物业管理费、水电费等费用除外）。并且租赁合同中通常也会约定在承租人违约导致合同解除时，其应向出租人支付其已享有的前述免租优惠的款项。在产生纠纷时，争议往往聚焦于免租期租金的性质。出租人通常会认为在合同解除的情况下，免租期租金属于承租人应正常给付的租金，而承租人则会认为该金额属于违约金的范畴，应从约定的违约金、保证金中抵扣，同时会主张该损失应全额或部分由出租人承担。在司法实践中，我们注意到人民法院对装修期、免租期的认定及支持态度如下：- 依据租赁合同约定，租赁合同解除后承租人无权享有免租期优惠，需向出租人支付免租期租金，且该金额并不从违约金中抵扣（例如（2021）沪0101民初18201号、（2021）沪02民终9332号）；考虑到疫情对承租人使用租赁房屋造成一定影响，酌情减免需要支付的免租期租金（例如（2021）沪0115民初75108号）；
- 免租期是在租赁合同充分履行的情况下出租人给予承租人的优惠，承租人违反租赁合同后免租期数额的计算应当以实际履行情况而定，具体计算方法为：应支付的免租期租金=月租金×免租月份×未履行期限/总期限（例如（2021）沪01民终10058号、（2020）沪0118民初11072号）。
在因承租人违约导租赁合同被解除的情形下，自合同解除之日起到租赁房屋再次出租之日止，出租人会面临一段无租金收入的空置期，因此在房屋租赁合同纠纷中，出租人通常会就该空置期内的租金损失要求承租人予以赔偿。从司法实践的情况来看，人民法院是否支持空置期损失与其他项目的支持情况（尤其是违约金）有很大关联，包括典型案例如下：综合而言，我们理解人民法院对空置期内出租人本应收到的租金损失有如下考量和观点：
- 认为空置期损失实质上是承租人违约造成的损失，综合考量当事人的过错程度、合同履行情况、房屋尚未交付以及被告未有装修等因素的情况下，承租人承担保证金、违约金的责任足以弥补出租人的空置期损失（例如（2020）沪0118民初11072号、（2021）沪0105民初7439号）；
- 认为多种违约责任对承租人而言显然畸重，在不支持保证金、违约金请求的情况下，酌情支持一定数额的空置期损失（例如（2021）沪0118民初9426号）；
- 认为若出租人任由房屋空置，由此造成损失扩大，扩大部分空置损失由出租人自行承担（例如（2021）沪0115民初10935号）。
以上是我们对截止目前的相关政策及司法实践案例的梳理总结，目前正值新一轮新冠肺炎疫情爆发的阶段，希望本文能对在房屋租赁合同履行过程中可能出现的双方之间的纠纷及其相关商业决策有所助益，欢迎各位与我们就相关问题进行进一步沟通和探讨。[1] 2020-2021年期间国家及上海市也曾就减免租金事宜出台过系列文件，鉴于该等文件已不适用于目前的疫情形势，本文不再讨论。[2] 本文相关案例涉及公司及自然人名称的均模糊处理，下同。2.本篇文章的所有内容仅供参考与交流，不代表金杜律师事务所的法律意见以及对法律的解读。熊健律师曾代表国际性投资银行、大型跨国公司、境内知名企业顺利完成了多个外商投资并购项目、房地产投资项目及外商直接投资项目，还曾参与过养老地产项目、土地一级开发等方面的相关法律业务。
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