物權的交易模式及合同類型有哪些？

1. 物權類合同類型有限，普通合同類型無限。

物權法定，現行法律環境下的物權類別非常有限，相應交易模式也有限。另一方面，合同自由、債權意定，對應合同類型無限，當事人可以約定五花八門的債權債務。

因此，律師只能掌握主要的普通合同類型而不可能了解所有的普通合同類型，但卻應該了解幾乎所有的“物權類合同類型”。這樣，律師就能在起草審查合同時，快速地事先判斷“當事人是否能夠合法地取得某一項物權”，從而判斷這類合同是否可行。

2. 物權類合同與普通合同的選擇。

如果該物權實際上是不允許此類交易模式，也就是說雙方不可能創設或轉讓此項物權，那麼律師應建議停止交易，或者調整合同類型為“普通合同”。

調整為“普通合同”時，合同的標的就不是物權，當事人不能獲得物權。如無特殊情形，合同仍有效，仍產生債權，但無法取得物權的對世效力。這種交易模式能否滿足當事人的需求，就需要具體權衡分析了。

例如：城裡人想通過“買賣”取得農村房屋的物權（所有權）是基本上行不通的，此時只能調整為租賃或類似使用權轉讓的合同。

3. 物權類合同一般要考慮登記問題，未經登記不產生物權或者無法對抗第三人。

物權類合同以及轉讓知識產權的合同，一般都涉及登記手續，不經登記，就無法產生對抗第三人的效果。

4. 處理合同的依據不同。

物權類合同必須同時依據合同編規則和物權編規則，前者處理合同的成立生效問題，後者處理物權的設立、流轉問題。普通合同則主要依據合同編規則。

物權的交易模式可以簡單分為“創設”和“轉讓”兩種模式，前者是在他人物權上創設用益物權或擔保物權，後者則是物權的移轉，轉讓方喪失原有物權，受讓方取得物權。

上面較詳細的表格，可以簡化為下面這個物權交易模式與合同類型示意圖。

（點擊圖片可放大查看）

前面所說的"創設、轉讓”是針對物權的，知識產權是準物權，可以適當參照用於對知識產權交易模式的理解。

1. 知識產權的創設。

知識產權本身也不是通過合同“創設”的，但合同可以對知識產權的歸屬作出約定。

如果用於擔保，則合同對應“商標權質押合同、專利權質押合同”等。

2. 知識產權的轉讓——對應“知識產權轉讓合同”。

如商標轉讓合同、專利申請權轉讓合同。知識產權轉讓時，出讓方就會失去原屬於自己的知識產權。知識產權不是所有權，不能叫“買賣”，“軟件買賣合同”這種說法是錯誤的。

3. 以知識產權為對象的“普通合同”是多種多樣的，最典型的是“許可”。

因為知識產權對應的智力成果可以同時被多個主體使用，因而存在“許可”這種特殊合同類型，動產、不動產則不存在“許可”的說法。許可不涉及知識產權的轉讓。

通過上面交易模式的梳理，我們可以在合同標題、條款中對合同類型、交易模式的表述用語進行一些規範：

1. 買賣——一定是指“物權中的所有權”的轉讓。

商品房買賣中其實也有國有土地使用權（用益物權）的轉讓，但是畢竟還是以房屋所有權的轉讓為主，因此仍名為“買賣”。

買賣關系的主體身份建議叫作賣方（或出售方、供應方）與買方（或采購方、需求方）。

2. 轉讓——一定是指原權利人喪失權利。

除了所有權之外，所有權利包括債權、股權的移轉都可以使用“轉讓”。

如果是所有權、用益物權、知識產權、債權等多項資產混合標的的移轉，一般仍叫“轉讓”。廣義的轉讓，可以包括所有權的移轉。

無論如何，只要是“轉讓”，都應該代表“原權利人喪失權利”，如果原權利人並非喪失權利，則合同類型不應該叫作“轉讓”。（可拆分的標的物的部分轉讓，對這部分轉讓出去的，原權利人也喪失了權利）

轉讓關系的主體身份建議叫作轉讓方（或出讓方）與受讓方。

3. 許可——僅限於知識產權類交易。

動產、不動產如果允許對方使用，應該是租賃、合作或更合適的類型，不應該叫作許可。許可關系的主體身份建議叫作許可方、被許可方。