十四年房地产行业法务的纵横之道-专访尚都控股有限公司法务总经理王海波

在红豆集团做了六年法务，2008年初王海波进入了房地产行业，从融创到祥生，再到现如今的尚都，迄今为止十四年的法务经历都基于房地产行业的发展而迭代，这期间，也是他从法务专员到经理、高级经理再到法务总监的职场进阶过程。2017年开始，在做法务十个年头之际，王海波有了一个体系化工作经验的想法，衍变至今，他称其为“12A法务管理经验”。

“当时我其实最早做的是十个方面，基于房地产行业业务流程涵盖的法律事务管理方面：房地产拿地之前，需要确立主体、合作方式等，即为股权管理；确定好之后投资拿地是投资发展；房地产行业天然带有金融属性，所以也需要融资管理，多样的交易路径、合作杠杆、融资结构都非常重要；再次是合规管理、合同管理、诉讼管理、日常风控。”这七个方面基本囊括前期房地产行业法务工作涉及的内容。

2015年之后，随着房地产行业的高速发展，合作利益最大化成为了普遍商业逻辑，投后管理成为王海波新增加的一项。“与人合作就会出现与不同体系开发商的碰撞，双方的体系、双方人员的佣金方案、宣传路径各有不同，甚至部分开发商的施工方案都有自己的内部体系，这就需要投资合作之后关注沟通的成效与协调性事项，并在投后管理中做到最大化所有者权益。”

图源：智研咨询

任何行业的发展都脱离不开市场大环境的影响与政策引导，房地产行业也是如此。2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，与数据增长稍显不同的是，自2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，2021年整体呈现房企融资供需两端持续收紧的态势。在这之后，房地产融资合规审查方面的政策监管持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市。近期各地房地产巨头暴雷事件频发，也让人不得不担忧这一行业的后续发展。而早在五年前，王海波就非常重视政策的解读与预判：“2017年7月，融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店，当时大家都觉得不可思议，甚至觉得作为龙头企业不至于做折价买卖。然而到现在或许会钦佩负责人的先见之明。所以说对行业大方向的预判和政策的梳理对于企业来讲至关重要。”

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提及政策研究，王海波表示他们最近研究的就是不良资产。 5月25日，国务院办公厅发布进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，明确提出不仅鼓励在不良资产过往收购处置主力的持牌AMC、AIC参与不良资产收购处置盘活，也鼓励非持牌的国有资产管理公司参与不良资产的风险化解工作。“前天跟某个开发商聊说他们的信托到期了，我就告诉他如果上个月这个问题可能不太好解决，但这个月有这条新思路可以试试，依据这一政策进行融资方案的置换是不是正好？”对方一听，觉得王海波研究的很透彻，但他自己认为这已经形成工作的习惯。各种各样的信息会倒逼人去进行研究学习，每周他们都会结合房地产相关的金融、建设、销售、土地获取、人口流动等政策进行提前的分析预判，以此全方位地了解市场，也更好准备职能工作。

第十个A为知识产权，包含案名管理，实用新型的设计方案等。至此，10A房地产法务管理经验已形成，王海波也把它叫做“房地产全生命周期”，也可以称作“法律风险防控地图”。后来他又增加了应收账款管理与资本化运作IPO。“整体上来说，12A是一个相对直线的房地产企业经营脉络，简化下可以概括为四个字，‘投融管退’”。

在清晰化体系化法务工作之后，王海波的团队管理也有一套因材施教的心得。“人和人之间是有区别的，经历、学识、性格等都塑造着不一样的员工。我会对他们做各个维度的分析再进行相对应的重点培养。”自然，对团队倾注的培养方向也带着自身发展的烙印，对王海波来说，能够挖掘并成功塑造为一个独当一面，覆盖12A全流程的伙伴是团队管理的目标，但量变才能引发质变，成长过程不可一蹴而就，“AB角”的工作实践可以帮助他们发挥专长的同时，同步助增其他方面的阅历与经验。

专才还是全才，关于人才能力的讨论在各行各业都屡见不鲜。对于法务职业来说，更多的“专”在于精尖深度的专业技能，“全”在于围绕职能多维度地掌握相关能力。

说来简单，实则需要实践积累，甚至“师从百家”：“我最大的特点就是喜欢拜师傅，而且师傅都是各行各业很有故事的人。他们有做律师的，有做法官的，也有销售，还有造价工程师。”王海波说。他认为，无论自身做到多大的级别，都有向人请教的诉求。回忆起刚入行的阶段，王海波笑谈起由天涯论坛帖子《公司法务建设进行时》启发的QQ群组，这个群组见证了十年间公司法务群体的壮大，也在无形中记录着他从初入管理到深谙法务管理之道的职业发展经历。

图源：天涯论坛 > 法治论坛

“我这个人属于不耻下问类型的，跟谁都有话聊。当年马化腾有一句话叫‘学十年语文，不如聊半年QQ。’”确实如此，彼时初入互联网时代，人们对于海量碎片化的信息充满着新鲜感，对于不限地域时间的表达诉求也越发欣喜，经验与信息的共享可以无形中转化为资源帮助王海波深化行业与职业的认知。

台湾作家李敖在回忆录中曾写过这么一句话：“敢以率直表天真”。敢于表达一直是王海波入行以来践行的法则。“你只有敢于表达，通过你来我往的对话才能把信息交换进来，话说的多了，自然而然话术就比别人成熟，也间接地展现了自己。”王海波毕业于西北政法大学，虽是五院四系之一，但当年就读的专业是“劳动与社会保障”，如其名称，人力资源与法律各占一半，他的同学们也大多一半做人力，一半做从事法律工作。正因如此，专业的相对受限一定程度上影响了法律从业的机会，入职笔试的成绩不太理想，但在面试中，他如实客观地向面试官表达目前的不足与目标，以及对于法律职业的热爱，为自己争取到了来之不易的机会，成功进入了红豆集团，开启了第一份法务工作。

从业近二十年，彼时的率直与天真直到现在也不改初衷。“如果可能的话，我其实想挑战做个律师。对于法务来说，做到总经理级别其实已经比较高了，很难有往上的空间，从收入到年龄上限都有限制，在一个行业浸润太久也会有一定的疲态，而做律师不一样，每天可能都会面临新的案例、新的朋友、新的领域，这是多么有意思的事情。”相较于高工作年限的职场人来说，工作稳定，比起理想更靠近现实，王海波不这么认为，他更多地期待挑战与变化，也对法律行业有着理想化的一面。“对于做律师来说，他会更多地承接一些社会性公益性的的功能，可以改善行业生态发挥积极影响。”去年王海波参与起草了中国中小企业合规风险评估，同时他也是南京市建委旗下房促会“南京房地产法律服务委员会”副主任，积极为南京地区房地产热点事件出谋划策，一定程度上也在有意识地进行社会性的探索。

《中小企业合规管理体系有效性评价》封面与目录

图源：相关文件材料截取

作为法务团队的管理者，王海波有着引领带教的角色，而作为一家四口的顶梁柱，他也有着一双儿女的教育陪伴之责。

父亲角色的理解其实是从传承开始的。谈起父亲，王海波说父亲虽寡言，但在该严肃该批评该教育的时候不会手软，成长路途中的人生哲理很多都是从父亲身上学到的。正因如此，他认为自己也是一个虎父，对孩子的要求比较严格。“我家里有一个习惯，不论几年级的课本都不许扔，每个人都有一个小橱柜，从幼儿园开始，把所有购买、使用过的书籍都整理好放在书架上。”在他们学习的时候，更多地是静静地看着他们，不干预孩子们的学习，更不会抱着手机在他们面前玩游戏，拿一本书与他们共度学习时光。

“上周我回家的时候我女儿买了一本《狂人日记》，我很好奇问她你为什么买它，我女儿就说过年回奶奶家，看到爸爸小时候的书桌上有一本鲁迅先生写的书，我就很想看。我说你现在看不懂，她不信就想试试看，我就说支持你。看完了以后她特别可爱，说书里面好吓人，有血馒头，还有凶猛的狼。当时我就告诉她，等你将来再大一点，回头再读下你就会发现现在的认知和问题到后面完全不一样。”王海波说，现在的阶段他也会和孩子们讲他在书里读到的内容，当时中国面临的现状，年轻人们的青春选择，虽然他知道，幼年的儿女不一定能够听懂，但表达与聆听本身就是父与子之间相处的最好方式。

正因如此，王海波不会错过任何一个与孩子聊天的机会。“我一直保持着一个习惯，就是每天晚上下班路上会跟孩子的妈妈陪着他们打视频电话。虽然通过家长群已经知道他们的课堂成绩与每日动态，但是我会装作不知道，问问他们今天学习了什么？和同学相处怎么样？”在他看来，陪伴分很多种，有空间、时间上的陪伴，也有精神层面的陪伴，无论哪种都需要花费精力，去了解孩子们的世界，深入他们的学习、阅读与生活；而这样的陪伴也是双向的，他也在陪伴孩子的过程中得到治愈，孩子们天真烂漫的视角给予着父亲压力的纾解与独特的快乐。