十四年房地產行業法務的縱橫之道-專訪尚都控股有限公司法務總經理王海波

在紅豆集團做了六年法務，2008年初王海波進入了房地產行業，從融創到祥生，再到現如今的尚都，迄今為止十四年的法務經曆都基於房地產行業的發展而迭代，這期間，也是他從法務專員到經理、高級經理再到法務總監的職場進階過程。2017年開始，在做法務十個年頭之際，王海波有了一個體系化工作經驗的想法，衍變至今，他稱其為“12A法務管理經驗”。

“當時我其實最早做的是十個方面，基於房地產行業業務流程涵蓋的法律事務管理方面：房地產拿地之前，需要確立主體、合作方式等，即為股權管理；確定好之後投資拿地是投資發展；房地產行業天然帶有金融屬性，所以也需要融資管理，多樣的交易路徑、合作杠杆、融資結構都非常重要；再次是合規管理、合同管理、訴訟管理、日常風控。”這七個方面基本囊括前期房地產行業法務工作涉及的內容。

2015年之後，隨著房地產行業的高速發展，合作利益最大化成為了普遍商業邏輯，投後管理成為王海波新增加的一項。“與人合作就會出現與不同體系開發商的碰撞，雙方的體系、雙方人員的傭金方案、宣傳路徑各有不同，甚至部分開發商的施工方案都有自己的內部體系，這就需要投資合作之後關注溝通的成效與協調性事項，並在投後管理中做到最大化所有者權益。”

圖源：智研諮詢

任何行業的發展都脫離不開市場大環境的影響與政策引導，房地產行業也是如此。2021年中國房地產開發投資額達147602億元，較2020年增加了6159.0億元，同比增長4.35%，與數據增長稍顯不同的是，自2020年三條紅線和貸款集中度政策出臺後，2021年整體呈現房企融資供需兩端持續收緊的態勢。在這之後，房地產融資合規審查方面的政策監管持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經營貸款違規入市。近期各地房地產巨頭暴雷事件頻發，也讓人不得不擔憂這一行業的後續發展。而早在五年前，王海波就非常重視政策的解讀與預判：“2017年7月，融創以632億元收購萬達旗下13個文旅項目和76間酒店，當時大家都覺得不可思議，甚至覺得作為龍頭企業不至於做折價買賣。然而到現在或許會欽佩負責人的先見之明。所以說對行業大方向的預判和政策的梳理對於企業來講至關重要。”

圖源：網絡

提及政策研究，王海波表示他們最近研究的就是不良資產。 5月25日，國務院辦公廳發布進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，明確提出不僅鼓勵在不良資產過往收購處置主力的持牌AMC、AIC參與不良資產收購處置盤活，也鼓勵非持牌的國有資產管理公司參與不良資產的風險化解工作。“前天跟某個開發商聊說他們的信托到期了，我就告訴他如果上個月這個問題可能不太好解決，但這個月有這條新思路可以試試，依據這一政策進行融資方案的置換是不是正好？”對方一聽，覺得王海波研究的很透徹，但他自己認為這已經形成工作的習慣。各種各樣的信息會倒逼人去進行研究學習，每周他們都會結合房地產相關的金融、建設、銷售、土地獲取、人口流動等政策進行提前的分析預判，以此全方位地了解市場，也更好準備職能工作。

第十個A為知識產權，包含案名管理，實用新型的設計方案等。至此，10A房地產法務管理經驗已形成，王海波也把它叫做“房地產全生命周期”，也可以稱作“法律風險防控地圖”。後來他又增加了應收賬款管理與資本化運作IPO。“整體上來說，12A是一個相對直線的房地產企業經營脈絡，簡化下可以概括為四個字，‘投融管退’”。

在清晰化體系化法務工作之後，王海波的團隊管理也有一套因材施教的心得。“人和人之間是有區別的，經曆、學識、性格等都塑造著不一樣的員工。我會對他們做各個維度的分析再進行相對應的重點培養。”自然，對團隊傾注的培養方向也帶著自身發展的烙印，對王海波來說，能夠挖掘並成功塑造為一個獨當一面，覆蓋12A全流程的夥伴是團隊管理的目標，但量變才能引發質變，成長過程不可一蹴而就，“AB角”的工作實踐可以幫助他們發揮專長的同時，同步助增其他方面的閱曆與經驗。

專才還是全才，關於人才能力的討論在各行各業都屢見不鮮。對於法務職業來說，更多的“專”在於精尖深度的專業技能，“全”在於圍繞職能多維度地掌握相關能力。

說來簡單，實則需要實踐積累，甚至“師從百家”：“我最大的特點就是喜歡拜師傅，而且師傅都是各行各業很有故事的人。他們有做律師的，有做法官的，也有銷售，還有造價工程師。”王海波說。他認為，無論自身做到多大的級別，都有向人請教的訴求。回憶起剛入行的階段，王海波笑談起由天涯論壇帖子《公司法務建設進行時》啟發的QQ群組，這個群組見證了十年間公司法務群體的壯大，也在無形中記錄著他從初入管理到深谙法務管理之道的職業發展經曆。

圖源：天涯論壇 > 法治論壇

“我這個人屬於不恥下問類型的，跟誰都有話聊。當年馬化騰有一句話叫‘學十年語文，不如聊半年QQ。’”確實如此，彼時初入互聯網時代，人們對於海量碎片化的信息充滿著新鮮感，對於不限地域時間的表達訴求也越發欣喜，經驗與信息的共享可以無形中轉化為資源幫助王海波深化行業與職業的認知。

臺灣作家李敖在回憶錄中曾寫過這麼一句話：“敢以率直表天真”。敢於表達一直是王海波入行以來踐行的法則。“你只有敢於表達，通過你來我往的對話才能把信息交換進來，話說的多了，自然而然話術就比別人成熟，也間接地展現了自己。”王海波畢業於西北政法大學，雖是五院四系之一，但當年就讀的專業是“勞動與社會保障”，如其名稱，人力資源與法律各占一半，他的同學們也大多一半做人力，一半做從事法律工作。正因如此，專業的相對受限一定程度上影響了法律從業的機會，入職筆試的成績不太理想，但在面試中，他如實客觀地向面試官表達目前的不足與目標，以及對於法律職業的熱愛，為自己爭取到了來之不易的機會，成功進入了紅豆集團，開啟了第一份法務工作。

從業近二十年，彼時的率直與天真直到現在也不改初衷。“如果可能的話，我其實想挑戰做個律師。對於法務來說，做到總經理級別其實已經比較高了，很難有往上的空間，從收入到年齡上限都有限制，在一個行業浸潤太久也會有一定的疲態，而做律師不一樣，每天可能都會面臨新的案例、新的朋友、新的領域，這是多麼有意思的事情。”相較於高工作年限的職場人來說，工作穩定，比起理想更靠近現實，王海波不這麼認為，他更多地期待挑戰與變化，也對法律行業有著理想化的一面。“對於做律師來說，他會更多地承接一些社會性公益性的的功能，可以改善行業生態發揮積極影響。”去年王海波參與起草了中國中小企業合規風險評估，同時他也是南京市建委旗下房促會“南京房地產法律服務委員會”副主任，積極為南京地區房地產熱點事件出謀劃策，一定程度上也在有意識地進行社會性的探索。

《中小企業合規管理體系有效性評價》封面與目錄

圖源：相關文件材料截取

作為法務團隊的管理者，王海波有著引領帶教的角色，而作為一家四口的頂梁柱，他也有著一雙兒女的教育陪伴之責。

父親角色的理解其實是從傳承開始的。談起父親，王海波說父親雖寡言，但在該嚴肅該批評該教育的時候不會手軟，成長路途中的人生哲理很多都是從父親身上學到的。正因如此，他認為自己也是一個虎父，對孩子的要求比較嚴格。“我家裡有一個習慣，不論幾年級的課本都不許扔，每個人都有一個小櫥櫃，從幼兒園開始，把所有購買、使用過的書籍都整理好放在書架上。”在他們學習的時候，更多地是靜靜地看著他們，不幹預孩子們的學習，更不會抱著手機在他們面前玩遊戲，拿一本書與他們共度學習時光。

“上周我回家的時候我女兒買了一本《狂人日記》，我很好奇問她你為什麼買它，我女兒就說過年回奶奶家，看到爸爸小時候的書桌上有一本魯迅先生寫的書，我就很想看。我說你現在看不懂，她不信就想試試看，我就說支持你。看完了以後她特別可愛，說書裡面好嚇人，有血饅頭，還有凶猛的狼。當時我就告訴她，等你將來再大一點，回頭再讀下你就會發現現在的認知和問題到後面完全不一樣。”王海波說，現在的階段他也會和孩子們講他在書裡讀到的內容，當時中國面臨的現狀，年輕人們的青春選擇，雖然他知道，幼年的兒女不一定能夠聽懂，但表達與聆聽本身就是父與子之間相處的最好方式。

正因如此，王海波不會錯過任何一個與孩子聊天的機會。“我一直保持著一個習慣，就是每天晚上下班路上會跟孩子的媽媽陪著他們打視頻電話。雖然通過家長群已經知道他們的課堂成績與每日動態，但是我會裝作不知道，問問他們今天學習了什麼？和同學相處怎麼樣？”在他看來，陪伴分很多種，有空間、時間上的陪伴，也有精神層面的陪伴，無論哪種都需要花費精力，去了解孩子們的世界，深入他們的學習、閱讀與生活；而這樣的陪伴也是雙向的，他也在陪伴孩子的過程中得到治愈，孩子們天真爛漫的視角給予著父親壓力的纾解與獨特的快樂。